בקצרה
- מס הקנייה והעלויות הנלוות שונים מאוד בין יוון, קפריסין ורומניה.
- בישראל מדווחים על הכנסה משכירות בחו״ל מהשקל הראשון.
- במסלול 15% אין זיכוי על המס ששולם בחו״ל, ולכן את המסלול בוחרים עם רואה חשבון.
יש שלוש קבוצות של עלויות: בקנייה, בכל שנה, ובהכנסה משכירות. ובנוסף, מה שחל עליכם בישראל.
העלויות בכל מדינה
| יוון | קפריסין | רומניה | |
|---|---|---|---|
| מס בקנייה | מע״מ 24% על דירות חדשות מוקפא עד 31.12.2026, ובמקומו מס העברה של 3.09% בלבד | מע״מ 19% על דירה חדשה מיזם (5% רק למגורי קבע בקפריסין, בתנאים) | מע״מ 21% על דירה חדשה (השיעור המופחת של 9% הסתיים ב-30.9.2026). כדאי לבדוק אם המחיר כולל מע״מ |
| עלויות נוספות | נוטריון כ-1%, רישום כ-0.5%, עורך דין 0.5%–1% | עורך דין כ-1% ואגרות רישום. מס הבולים בוטל מ-2026 | נוטריון כ-1%–1.3%, רישום כ-0.5% |
| סה״כ עלויות קנייה (הערכה) | כ-5%–6% | מע״מ, ועוד כ-1% | מע״מ, ועוד כ-2%–3% |
| מס שנתי | ENFIA, לפי שטח ומיקום | אין מס רכוש. אגרות עירייה של כ-90–300 € בשנה | מס בניין של כ-0.08%–0.2% מהשווי |
| מס על שכירות | מדרגות של 15%, 25%, 35% ו-45% | מס הכנסה מדורג, פטור עד 22,000 € בשנה, ו-20% מההכנסה מנוכים אוטומטית | 10% על ההכנסה לאחר ניכוי הוצאות בשיעור קבוע |
| במכירה | מס רווחי הון מוקפא ליחידים עד סוף 2026 | לפי הדין המקומי | מס על הרווח, לפי תקופת ההחזקה |
ובישראל?
- דיווח: תושב ישראל מדווח על הכנסה משכירות בחו״ל מהשקל הראשון, וגם על החזקת נכסים בחו״ל מעל רף שנתי.
- מסלול 15%: מס של 15% על כל דמי השכירות, בלי לנכות הוצאות. במסלול הזה אין זיכוי על המס ששולם בחו״ל, ולכן הוא עלול להוביל למס כפול.
- מסלול רגיל: מס לפי המדרגות האישיות שלכם, על ההכנסה נטו, אחרי הוצאות ופחת, ועם זיכוי על המס ששולם בחו״ל. למשקיעים רבים זה המסלול המשתלם יותר.
- במכירה: מס רווח הון של 25% על הרווח הריאלי, עם זיכוי על מס ששולם בחו״ל בהתאם לאמנת המס.
לכל אחת משלוש המדינות יש אמנת מס עם ישראל, שנועדה למנוע מס כפול. את המסלול הנכון לכם בוחרים עם רואה חשבון.
המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מיסוי או השקעות. החוקים והשיעורים משתנים, ויש לאמת אותם מול עורך דין ורואה חשבון לפני כל החלטה.